בפוסט הקודם הבנו את העיקרון הבסיסי של משכנתא הפוכה : להפוך את הקירות של הבית למזומן נזיל, בלי לעזוב את הנכס ובלי לשלם החזרים חודשיים.

אבל איך זה קורה בפועל ? מי יכול לגשת לבנק או לחברת הביטוח ולבקש את זה, וכמה כסף בכלל אפשר לקבל ? בואו נעשה סדר באותיות הקטנות.

תנאי הסף : מי במשחק ?

כדי שהגוף המממן בכלל יפתח לכם את הדלת, יש שלושה תנאים בסיסיים שחובה לעמוד בהם :

1. הגיל : המוצר הזה מיועד לבני הגיל השלישי. לרוב רף הכניסה הוא גיל 60 ומעלה (אם כי יש גופים מסוימים שמאפשרים להתחיל כבר בגיל 55). אם מדובר בזוג – החישוב ייעשה לפי הגיל של בן או בת הזוג הצעירים יותר.
2. הבעלות על הנכס : הדירה חייבת להיות בבעלותכם המלאה ורשומה על שמכם (בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל וכדומה).
3. נכס נקי מחובות : הדירה צריכה להיות נקייה מעיקולים או שעבודים. מה קורה אם יש עליה משכנתא רגילה קטנה שעדיין לא סיימתם לשלם ? זה בסדר, אבל החלק הראשון של כספי המשכנתא ההפוכה ישמש כדי לסגור ולסלק את המשכנתא הישנה.

איך מקבלים את הכסף ?

היופי במשכנתא הפוכה הוא הגמישות. אתם בוחרים את אופן נזילות הכסף :

• בסכום חד – פעמי : מקבלים בוחטה של כסף לחשבון הבנק (למשל, כדי לסגור חובות מעיקים, לשפץ את הבית, או לתת הון ראשוני לילד שרוצה לקנות דירה).
• בקצבה חודשית : הכסף מטפטף לחשבון שלכם מדי חודש, כמו "תוספת פנסיה" קבועה שמבטיחה שתוכלו לסגור את החודש ברווחה ובשקט נפשי.
• מסגרת אשראי (קו פתוח) : הכסף מחכה לכם בצד, ואתם מושכים ממנו רק כשאתם באמת צריכים (למשל, לאירוע רפואי פתאומי או נסיעה מתוכננת לחו"ל).

כמה כסף אפשר לקבל ? (נוסחת הגיל)

כאן נמצא ההבדל הגדול ביותר ממשכנתא רגילה. במשכנתא רגילה, הבנק בודק כמה אתם מרוויחים חודשית. במשכנתא הפוכה – ההכנסה שלכם לא מעניינת אף אחד. מה שקובע זה שני דברים בלבד : שווי הדירה שלכם (לפי שמאי) והגיל שלכם.

ככל שאתם מבוגרים יותר, אחוז המימון שתקבלו מהבית יהיה גבוה יותר :

• אם הגעתם בגיל 60, תקבלו בדרך כלל סביב 15% עד 20% משווי הדירה.
• אם הגעתם בגיל 75, האחוז כבר יעלה לאזור ה-30% עד 35%.
• בגילאי 85 ומעלה, ניתן להגיע לפעמים גם ל-45% ואפילו 50% משווי הנכס.

מדוע זה ככה ? הגופים הפיננסיים עושים חישוב אקטוארי של תוחלת חיים. ללווה בן 60 יש עוד שנים רבות לחיות, ומאחר שהוא לא משלם חודש בחודשו, הריבית על החוב הולכת ותופחת (ריבית דריבית). לכן, הגוף הפיננסי משאיר לעצמו "כרית ביטחון" ענקית ושומר על אחוזי מימון נמוכים, כדי שהחוב לא יעקוף את שווי הדירה לאורך השנים.

הגמישות והיעדר מבחני ההכנסה הופכים את המשכנתא ההפוכה לפתרון חלומי עבור רבים, אבל רגע לפני שמזמינים שמאי – חייבים לדבר על הפיל שבחדר : המשפחה שלכם.

בפוסט הבא נדבר על הזווית המשפחתית : מה הסיכון האמיתי של המהלך הזה עבור הילדים והיורשים שלכם, ולמה הגופים הפיננסיים לא יתנו לכם שקל בלי שהילדים יחתמו ? שווה לעקוב.