כן, שמעתם נכון. חתמתם מול הקבלן על 2.5 מיליון ש"ח ? אל תופתעו אם ביום קבלת המפתח הנתון הזה יקפוץ בעשרות אלפי שקלים ויותר.
למה ? תכירו את "רוצח התקציבים השקט" של עולם הנדל"ן : מדד תשומות הבנייה.
רגע, אבל לא תיקנו את החוק ב-2022 ? נכון מאוד! ביולי 2022 נכנס לתוקף תיקון סופר דרמטי לחוק המכר. עד אז, קבלנים יכלו להצמיד את כל יתרת התשלומים שלכם למדד (שזה פשוט שערורייה).
היום החוק החדש מגן עליכם הרבה יותר :
1️⃣ הגבלת ההצמדה : מותר לקבלן להצמיד רק 40% ממחיר הדירה (רכיב הבנייה בלבד). 60% הנותרים (רכיב הקרקע) מוגנים מפני עליות המדד.
2️⃣ אין הצמדה אחרי הזמן : ברגע שהגיע מועד המסירה שנקבע בחוזה – ההצמדה נעצרת, גם אם הקבלן מאחר במסירה.
אז למה זו עדיין פצצה מתקתקת בכיס שלכם ? בואו נעשה חשבון פשוט. קניתם דירה ב-2.5 מיליון ש"ח בבנייה שלוקחת 3 שנים. הקבלן רשאי להצמיד מיליון שקלים שלמים (40% מהעסקה) למדד תשומות הבנייה. אם המדד יעלה בקצב ממוצע של 3.5% בשנה (תרחיש ריאלי לחלוטין בשנים האחרונות), מדובר על עלייה של למעלה מ-10% (בריבית דריבית כ- 11%) לאורך תקופת הבנייה.
בחישוב פשוט ? אתם הולכים לשלם לקבלן עוד כ-110,000 ש"ח שלא תכננתם!
החלק הכי גרוע ? המשכנתא שלכם לא גדלה אוטומטית יחד עם המדד. אם הבנק אישר לכם משכנתא מדויקת לפי מחיר החוזה המקורי, את ה-110 אלף ש"ח האלו תצטרכו להביא כסף מהבית (הון עצמי). ואם אין לכם ? אתם בבעיה קשה מול הקבלן ברגע האמת של קבלת המפתח.
אז איך בכל זאת מנצחים את השיטה ?
1️⃣ משיכת כספי משכנתא מוקדמת : לפעמים שווה להקדים תשלומים לקבלן ולמשוך את המשכנתא מוקדם מהרגיל. כסף ששולם – מפסיק לצבור הצמדה! (כמובן שזה דורש תכנון קפדני כדי לא לשלם משכנתא ושכירות במקביל בלי הכנה). 2️⃣ גידור סיכונים בתמהיל : כשבונים את תמהיל המשכנתא שלכם, חובה לקחת בחשבון את תרחיש המדד, להשאיר "שולי ביטחון" ולא לעבוד על הקשקש.
השורה התחתונה : החוק החדש מ-2022 אמנם החליש את המפלצת, אבל לא הרג אותה. נדל"ן זה משחק של מספרים, ולא נכנסים אליו בעיניים עצומות.
מתכננים לקנות דירה מקבלן או שכבר חתמתם ואתם רוצים לבדוק איך להציל את הכסף שלכם ? שלחו לי הודעה בפרטי עם המילה "מדד", ונעשה סדר במספרים שלכם לפני שיהיה מאוחר מדי. 👇